随着农村地区城市化建设的快速推进，因拆迁利益引发的农村房屋买卖合同纠纷案件日益增多，突出表现为房屋出卖人为获取拆迁利益，以买受方非本村村民为由要求确认买卖合同无效，或者出卖方以双方不存在书面房屋买卖合同为由，主张买受方占有房屋系基于借用而非买卖从而要求买受方腾退房屋等情形。密云法院调研发现此类案件主要存在三大处理难点：

一是买卖合同是否成立认定难。在本院受理的涉农村房屋买卖合同纠纷案件中60%以上的买卖事实发生在上个世纪九十年代，且买卖双方多存在亲属关系，在双方经中人介绍的情况下，有的当事人之间并未签订书面买卖合同，有些即使签订了书面买卖合同，但在出卖人处并非由房屋的出售方签字，而是由协议的代笔人予以填写；对于已经给付的购房款，鉴于双方存在亲属关系，出售房屋一方并未出具相应收据，导致房屋买卖合同的书面形式要件缺乏，出售房屋一方或者出售房屋一方去世后，其子女直接将买受方诉至法院，以双方之间并不存在买卖关系而是借用为由要求对方腾退房屋。此类案件在处理过程中能否认定双方之间存在买卖合同关系存在难点。

二是买卖合同是否有效存争议。根据物权法和土地管理法规定，宅基地使用权不允许随意转让给本集体经济组织以外的成员。在当前“房地一体”的情况下，不具有本集体经济组织成员身份的人员签订的农村房屋买卖合同以无效为原则，以有效为例外，但实践中对于例外情形的认定标准并不统一，比如买卖双方虽不是同一集体经济组织成员，但买卖合同经由当地村委会及镇政府加盖了公章表示同意，并到房地产交易事务所交纳了契税，或者买受方因险村搬迁等历史原因购买了涉案房屋，合同签订后买受方同住家属的户口又迁至涉案房屋所在村集体经济组织的，以上情形能否认定为合同有效的例外情况当前并无统一标准，主要由承办法官根据个案情况予以认定，一旦与二审法官认识不一容易导致改判。

三是合同无效后的返还难处理。农村房屋买卖合同被生效判决确认无效的，各方当事人应互付返还义务，并按照各自的过错程度承担相应的赔偿责任。实践中对于合同无效后的处理方式并不一致，特别是在因涉案地区没有发布符合市场状况的拆迁安置补偿文件，鉴定机构无法评估涉案房屋的宅基地区位补偿价，导致买受方的信赖利益损失数额无法确定的情况下，应先行判决买受方返还房屋，还是在双方无法达成互相返还协议的情况下维持现状在实践中亦存在争议。

针对上述审判难点，双井法庭提出以下对策：

一是根据证据优势原则认定是否存在买卖合同。书面合同只是判断当事人之间是否形成合同法律关系的标准之一，判断当事人之间是否存在事实合同关系，应当结合当事人当时的意思表示、涉案房屋的交付使用情况、土地使用权证等权属证明的持有以及纠纷发生后当事人对相关事实的认知等因素进行综合判断。二是统一合同效力的认定标准。对于农村房屋买卖合同的效力认定，建议上级法院明确合同有效的例外情形，应在尊重现有法律规定的基础上适当考虑案件的特殊性，如买卖房屋的时间、当事人身份、现有房屋居住现状以及特定历史时期的特殊政策等，判决时在法律效果与社会效果之间寻求适当的契合点，最大限度地平衡双方之间的利益。三是合同无效后的返还问题应当与赔偿等问题一并处理。从公平原则出发，在涉案房屋的评估依据尚未确定，出卖方未退换购房款并赔偿损失的情况下，不宜直接判决腾退房屋，可待房屋评估条件成熟后，将退换购房款、返还房屋和赔偿损失等事宜一并解决。